BGH stärkt Vermieter: Eigenbedarf trotz Umbau möglich
Eigenbedarfskündigung trotz Umbau und Verkaufsabsicht rechtens – was Vermieter jetzt wissen müssen
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 24. September 2025 mit seinem richtungsweisenden Urteil (Az. VIII ZR 289/23) Klarheit für Vermieter geschaffen, die eine Eigenbedarfskündigung trotz geplanter Umbauarbeiten oder Verkaufsabsicht einer anderen Wohnung aussprechen möchten.
Die Entscheidung bringt mehr Rechtssicherheit bei Eigenbedarfskündigungen und grenzt diese klar von der sogenannten Verwertungskündigung ab. Damit reagiert der BGH auf eine immer wiederkehrende Streitfrage im Mietrecht.
Worum ging es im Fall?
Ein Vermieter plante, seine darüberliegende Eigentumswohnung umzubauen. Während der Umbauphase wollte er vorübergehend in die vermietete Wohnung ziehen, um diese anschließend dauerhaft selbst zu nutzen. Die bisherige Wohnung sollte nach Umbau verkauft werden.
Der Mieter wehrte sich gegen die Kündigung – mit dem Argument, es liege kein echter Eigenbedarf, sondern eine unzulässige Verwertungskündigung vor.
Was hat der BGH entschieden?
Der BGH stellte klar, dass:
- Maßgeblich allein die geplante Selbstnutzung der Mietwohnung ist. Der Verkauf der bisherigen Wohnung spielt keine Rolle für die Wirksamkeit der Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB (Eigenbedarf).
- Eine Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB liegt nicht vor, wenn der Selbstnutzungswunsch ernsthaft und nachvollziehbar ist.
- Der Vermieter muss nicht auf die Wohnung „angewiesen“ sein – um diese zu „benötigen“ im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB – solange der Nutzungswunsch plausibel begründet ist.
Gerichte dürfen nicht eigeneVorstellungen von „angemessenem Wohnen“ über die Lebensplanung des Vermieters stellen.
Was bedeutet das Urteil für die Praxis?
Für die mietrechtliche Praxis bedeutet das: Eigenbedarf bleibt Eigenbedarf, auch wenn eine andere Wohnung – sei es aus Altersvorsorge, Effizienzgründen oder zur Vermögensbildung – später verkauft werden soll. Entscheidend ist, dass der Selbstnutzungswunsch nicht vorgeschoben, sondern konkret, durchdacht und gut dokumentiert ist. Die Gleichwertigkeit oder gar Überlegenheit der bisherigen Wohnung spielt keine Rolle, solange die neue Nutzung objektiv nachvollziehbar ist. Der BGH betont, dass Gerichte individuelle Lebenskonzepte und persönliche Gründe der Vermieter würdigen müssen – pauschale Ablehnungen aufgrund formaler Erwägungen wie Grundriss, Lage oder Verkaufswert seien unzulässig.
In der Konsequenz bringt das Urteil Vermietern mehr Planungssicherheit, insbesondere in komplexeren Fällen, in denen temporäre Nutzung, Umbauphasen oder familiäre Entwicklungen eine Rolle spielen. Die Entscheidung bestätigt, dass auch sogenannte „gestaltete Bedarfsfälle“ – also Konstellationen, bei denen der Eigenbedarf durch Umbau oder strategische Entscheidungen erzeugt wird – zulässig sein können, sofern der Nutzungswunsch nachweislich ehrlich und schlüssig begründet ist.
Was Vermieter jetzt beachten sollten
Für die Praxis empfiehlt sich daher eine gründliche Dokumentation: Umbaupläne, familiäre Beweggründe, gesundheitliche Aspekte oder auch berufliche Veränderungen sollten nachvollziehbar dargelegt werden. Auch wenn der Verkauf einer anderen Immobilie Teil der Gesamtstrategie ist, darf er nicht als Hauptmotiv der Kündigung erscheinen. Die Eigenbedarfskündigung muss immer im Zentrum stehen.
Insgesamt stärkt der BGH mit dem Urteil VIII ZR 289/23 die Rechte von Vermietern in einem sensiblen Bereich des Mietrechts. Es präzisiert die bisherige Rechtsprechung, ohne sie grundsätzlich zu ändern, und schafft zugleich mehr Klarheit für künftige Eigenbedarfskündigungen – insbesondere dann, wenn diese in einem größeren Lebenszusammenhang stehen. Für Vermieter ist entscheidend: Solange die geplante Eigennutzung ernsthaft, nachvollziehbar und gut dokumentiert ist, bleibt sie rechtlich zulässig – auch bei begleitenden Verkaufs- oder Umbauvorhaben.
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